根据《中华人民共和国民法典》第三百九十二条、第四百零九条的最新规定，清偿顺序遵循“**有约定从约定，无约定或约定不明则先就债务人自身提供的物保实现债权**”的原则。

具体规则如下：
1. **当事人约定优先**：债权人、债务人、保证人可以在合同中明确约定实现担保物权的顺序。这是最重要的原则。

2. **没有约定或约定不明时的法定顺序**：
- **债务人自己提供物保**：债权人应当先就该物的担保实现债权。即必须先起诉并申请执行抵押的房产。
- **第三人提供物保或保证**：债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。债权人享有选择权，可以同时主张，也可以择一主张。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。

**举例**：甲欠乙钱，用自己房屋抵押（债务人物保），丙提供保证（第三人保证）。若无约定，乙必须先处置甲的房屋。若房屋处置后仍不足，可再向丙主张保证责任。如果物保是丁（第三人）提供的，则乙可以选择先执行丁的抵押物，或直接要求丙承担保证责任，或一并主张。

**实务建议**：作为债权人，为最大限度保障债权，应在担保合同中明确约定：“债权人有权自行选择行使任何一种担保权利，无需先行处置债务人提供的抵押物”，以排除法定顺序的限制。