分割规则取决于产权登记和出资性质约定。根据《最高人民法院关于适用<民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条：1. **登记在出资方子女名下**：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，原则上视为对自己子女一方的赠与，该房产属于夫妻一方的个人财产，离婚时不分割。2. **登记在夫妻双方名下或对方名下**：如果没有明确表示只赠与给自己子女，通常视为对夫妻双方的赠与，房产属于夫妻共同财产，离婚时原则上平均分割。3. **有书面约定**：如果父母与子女及其配偶有书面协议明确出资是借款或是对双方的赠与，则按协议处理。实务中，关键证据是房产登记情况和父母出资时的意思表示证据（如转账备注、书面协议、录音等）。建议在购房时或发生争议时，通过书面形式明确出资性质和产权归属。