借名买房协议在双方之间有效，但不动产物权归属以登记为准，对外不具有对抗善意第三人的效力。根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因此，在法律形式上，房屋所有权属于登记人（出名人）。但根据《民法典》第一百五十七条关于民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力的后果规定，以及合同编相关规定，借名人与出名人之间的借名买房协议如无法律规定的无效情形（如规避限购政策、信贷政策等），在双方内部是有效的。实际出资人（借名人）可依据协议要求出名人履行合同义务，协助办理过户。若出名人反悔或擅自处分房屋，借名人可提起合同之诉，要求其赔偿损失，但难以直接确认为物权所有人。若借名行为旨在规避限购等强制性规定，协议可能被认定无效，双方需根据过错分担损失。