问题
借名买房协议有效吗？实际出资人面临哪些风险？
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答案
借名买房协议的效力需视情况而定。1. 效力：若购买的是普通商品房，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不涉及规避限购政策等，司法实践中通常认可其内部协议的有效性。但若为规避限购、信贷政策或购买保障性住房（如经济适用房），协议可能因损害社会公共利益而被认定无效。2. 风险：实际出资人风险极大：a. 登记人反悔风险：登记人可能否认借名关系，主张房屋归其所有。b. 登记人处分风险：登记人可能将房屋出售、抵押给善意第三人，导致出资人钱房两空。c. 登记人债务风险：登记人的债权人可能申请法院查封、执行该房产。d. 过户障碍：在不符合政策时无法过户。因此，除非万不得已，不建议采用借名买房方式，如必须采用，应签订详尽协议并保留全部出资凭证。
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