合同无效，且无法过户。根据《中华人民共和国土地管理法》及相关国家政策，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与身份属性紧密相连。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》等文件明确禁止城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。因此，城镇居民与村民签订的宅基地房屋买卖合同，因违反法律、行政法规的强制性规定，损害农村集体经济组织利益，依据《民法典》第一百五十三条，应属无效合同。双方应互相返还财产，并根据过错承担损失。自然资源部门（不动产登记机构）不会为此类交易办理过户登记。购买此类房屋权益不受法律保护，面临拆迁无法获得补偿、卖房人反悔等巨大风险。