借名买房协议的效力需分情况讨论。若为规避限购政策、信贷政策或购买特定保障性住房（如经济适用房），该协议通常因损害社会公共利益或违反法律、行政法规的强制性规定而被认定为无效（《民法典》第一百五十三条）。若不存在上述规避情形，仅为普通商品房，且协议是双方真实意思表示，司法实践中倾向于认可其内部债权债务关系的效力，但不直接产生物权变动效果。实际出资人主要风险：1. 名义购房人擅自出售、抵押房产，善意第三人可取得物权；2. 名义购房人负债，房产可能被其债权人查封执行；3. 名义购房人离婚或死亡，房产可能被其配偶或继承人分割；4. 无法直接过户，需依赖名义购房人配合。建议：签订详尽的书面协议，明确房产归属、出资、权利义务及违约责任；保留全部出资凭证；实际占有使用房屋；可办理抵押登记给实际出资人以作保障。