您面临“一房二卖”或“先卖后抵”的风险，情况紧急，必须立即采取行动。

1. **法律性质**：卖家行为已构成严重违约，且可能涉嫌欺诈。根据《民法典》第五百六十三条，您可以解除合同并要求其承担违约责任。但您的首要目标是取得房屋所有权。

2. **权利竞合与优先顺序**：关键在于您是否合法占有房屋以及抵押设立的时间。
- **已合法占有**：如果您已经实际入住该房屋，根据物权法原理，您的权利具有一定优先性。
- **抵押设立时间**：如果抵押设立在买卖合同之后，且抵押权人（如银行）知道或应当知道房屋已出售，您的权利可能优先。但抵押权通常经过登记，效力很强。

3. **行动步骤**：
- **财产保全**：立即向人民法院申请对涉案房屋进行**查封保全**，防止卖家再次转让或抵押。
- **提起诉讼**：提起**房屋买卖合同纠纷**诉讼，核心诉讼请求为：**请求判令卖家继续履行合同，协助办理过户登记**，并支付违约金。同时，将抵押权人列为案件第三人。
- **法律依据**：在诉讼中，您需要主张卖家与抵押权人恶意串通（如果证据充分），或抵押权人未尽审查义务，请求法院确认抵押合同无效或不能对抗您的购房债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，符合一定条件的无过错买受人，其物权期待权可以排除执行（包括抵押权执行），条件包括：在抵押前签订合法合同、已支付全部价款、已合法占有房屋、非因自身原因未过户。
- **刑事报案**：如果卖家以非法占有为目的，在签订合同后隐瞒已将房产抵押的事实，可能涉嫌合同诈骗罪，可向公安机关报案。

**实务建议**：立即聘请律师，准备购房合同、付款凭证、沟通记录等证据，向法院申请诉前财产保全和提起诉讼，这是最有效的途径。